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Antes de Comprar

Determinar el precio

Determinar el precio de la vivienda que vamos a adquirir dependerá de si disponemos de capital inicial o no, de la capacidad de endeudamiento de cada uno, de las ventajas fiscales que conlleva la compra de una vivienda, o de si tenemos otra vivienda anterior que vamos a vender. También puede estudiarse la posibilidad de abrir una cuenta de ahorro vivienda.

Capacidad de endeudamiento

  • Hay que considerar qué porcentaje de los ingresos puedes destinar al pago de las cuotas del préstamo para no endeudarse por encima de nuestras posibilidades. Analiza cuál es el importe por el que te puedes endeudar anualmente, al que se pueda hacer frente sin problemas. Como orientación, la cuota del crédito no debe superar el 35% de los ingresos netos.
  • Normalmente el crédito hipotecario cubrirá en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda que quieras comprar.
  • Ten en cuenta otros gastos, además de la hipoteca que, como propietario, voy a tener: impuestos, la comunidad de propietarios, reformas...

Ventajas fiscales

  • No todas las viviendas van a disfrutar de un trato fiscal preferente, sino sólo la denominada vivienda habitual (tiene que cumplir los siguientes requisitos: que se viva en ella durante al menos tres años consecutivos y que sea habitada de forma efectiva y continuada en los doce meses siguientes a su adquisición o finalización de las obras).
  • Cuando se adquiere una primera vivienda habitual, se podrá disfrutar con carácter general de una deducción en la cuota que pague en el IRPF, que dependerá de las cantidades que haya pagado por la compra de la vivienda, o por las cantidades que pague de hipoteca, ya sea principal o intereses.
  • En el año de la adquisición corresponde una desgravación del 15% sobre la cantidad invertida en la compra. La cantidad máxima a la que se puede aplicar esta desgravación es de 9.015,18

Si ya tenemos vivienda y queremos venderla

  • Si lo que tenemos previsto es vender nuestra vivienda habitual para comprarnos otra, no debemos precipitarnos y planificar bien la operación para obtener las mayores ventajas de la transacción
  • Al vender nuestra antigua vivienda lo normal es obtener un beneficio. Si reinvertimos a tiempo el dinero con la compra de la nueva vivienda y cumpliendo una serie de requisitos no vamos a tener que pagar impuestos por este beneficio fiscal.

Cuenta de ahorro vivienda

  • Se trata de depósitos bancarios cuya finalidad es planificar el ahorro necesario para la compra o rehabilitación de la primera vivienda habitual
  • Entre sus inconvenientes está el que se fija un plazo para la compra de la vivienda, usualmente a los cuatro años de su apertura, y que una vez cumplido debe invertirse todo el saldo
  • Sin embargo, tiene la ventaja de que te permite desgravar durante más tiempo, mientras ahorras antes de comprar la vivienda, y te ayuda a disminuir los costes de un posible crédito.

¿Qué tipo de vivienda elegir?

Vivienda nueva o de segunda mano, libre o protegida, piso, chalet, extensión, número de habitaciones, situación...

  • Vivienda nueva es aquella que no ha sido transmitido nunca. Normalmente su precio es mayor que la de segunda mano y en muchos casos se tendrá que decidir, únicamente viendo el plano, si nos gusta o no o si se adapta a nuestras necesidades. Sin embargo en muchos casos se tiene la posibilidad de hacer modificaciones en la estructura de la vivienda o involucrarse en la elección de materiales.
  • La vivienda que ya ha sido transmitida en alguna ocasión se denomina de segunda mano. En este caso habrá que prestar más atención al estado de la vivienda y valorar las posibles mejoras que sea necesario realizar.
  • La compra de una vivienda nueva o de primera mano está sujeta al pago del IVA, un 7%. En el caso de una adquisición de segunda mano no hay que pagar el IVA pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo porcentaje varía dependiendo de cada provincia.

Vivienda nueva o de segunda mano

  • Vivienda nueva es aquella que no ha sido transmitido nunca. Normalmente su precio es mayor que la de segunda mano y en muchos casos se tendrá que decidir, únicamente viendo el plano, si nos gusta o no o si se adapta a nuestras necesidades. Sin embargo en muchos casos se tiene la posibilidad de hacer modificaciones en la estructura de la vivienda o involucrarse en la elección de materiales.
  • La vivienda que ya ha sido transmitida en alguna ocasión se denomina de segunda mano. En este caso habrá que prestar más atención al estado de la vivienda y valorar las posibles mejoras que sea necesario realizar.
  • La compra de una vivienda nueva o de primera mano está sujeta al pago del IVA, un 7%. En el caso de una adquisición de segunda mano no hay que pagar el IVA pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo porcentaje varía dependiendo de cada provincia.

Vivienda libre o protegida

Dependiendo de la Comunidad Autónoma en que se va adquirir, la vivienda protegida implica más facilidad, con ventajas económicas y fiscales, para facilitar al acceso a la vivienda de los ciudadanos. También implica una serie de limitaciones: para acceder a ella se deben cumplir una serie de requisitos económicos, la vivienda tiene unas características determinadas –normalmente no puede exceder de cierta extensión-, el comprador deberá destinarla a vivienda habitual y está sometida a un precio máximo de venta.

Tipo de vivienda

  • En cuanto al tamaño, se deberán analizar las necesidades propias y las de las personas que van a vivir en ella.
  • En cuanto a la estructura, se puede optar por una vivienda en edificio (estudio, apartamento, piso, dúplex) o en horizontal: pareada, adosada o casa unifamiliar.
  • Habrá que optar además, por elegir la vivienda con o sin garaje. No siempre será necesario adquirirlo conjuntamente con la vivienda, también se puede optar por comprarlo separadamente.

El entorno

  • Dependiendo de nuestras necesidades tendremos que conocer con qué infraestructuras cuenta el barrio: colegios –si tenemos hijos en edad escolar-, instalaciones deportivas, hospitales, centros comerciales, supermercados o espacios verdes. También es muy interesante la existencia de transportes públicos cercanos, aunque habitualmente no los usemos.
  • Analizar las distancias y el tiempo de desplazamiento hasta el lugar de trabajo o aquellos otros emplazamientos a los que habitualmente tengamos que acudir.
  • Es conveniente recabar información sobre los posibles proyectos urbanísticos, sus perspectivas de crecimiento o cualquier incidencia que en este sentido esté prevista. Esto puede afectar a la revalorización del inmueble o, por el contrario, devaluarlo.
  • Para evitar futuras sorpresas conviene darse una vuelta por el barrio de día y de noche, en horas punta, para comprobar si hay exceso de tráfico, de ruidos, si es una zona tranquila o si existen establecimientos que puedan resultar molestos.

¿Dónde buscar?

Lo ideal es acceder al mayor número de ofertas posibles para poder comparar diferentes precios y calidades, bien tratando directamente con el vendedor o recurrir a un agente de la propiedad inmobiliaria. La oferta es muy amplia, pero si conocemos los cauces adecuados ahorraremos tiempo y evitaremos posibles contratiempos.

Por nuestra cuenta

  • Si optamos buscar vivienda por nuestra cuenta, las posibilidades son múltiples: podemos acudir a la prensa especializada de oferta inmobiliaria, en los anuncios por palabras de la prensa general o en las secciones especializadas de ésta de oferta inmobiliaria que suelen editarse un día de la semana.
  • También se pueden consultar los portales de Internet especializados en el sector inmobiliario. Tucasa.com ofrece más de 100.000 ofertas de inmuebles actualizadas, y múltiples servicios que nos permiten encontrar vivienda de forma rápida, cómoda y efectiva, pero también la posibilidad de asesorarse en cada uno de los pasos y decisiones que hay que tomar.

La administración

  • Si optamos por solicitar una vivienda de protección oficial, hemos de tener en cuenta que los parámetros para su concesión varían dependiendo de la Comunidad Autónoma en que se resida. Se tendrá que recurrir así al organismo público correspondiente encargado de vivienda.
  • En otros casos, las distintas administraciones, a nivel provincial y autonómico, crean servicios específicos para determinados colectivos, como los jóvenes, donde se puede acceder a ofertas interesantes

Recurrir a un intermediario

  • Las inmobiliarias y API’s -Agentes de la Propiedad Inmobiliaria- actúan como intermediarios entre comprador y vendedor. La principal ventaja a la hora de recurrir a un intermediario radica en que ahorran tiempo en la búsqueda de vivienda y asesoran en muchos de los pasos a seguir a al hora de la realizar la transacción –valor de los inmuebles, modalidades de financiación-.
  • Cobran una comisión a la persona que vende que oscila entre el 2% y el 5% del precio de la vivienda.

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Determinar el precio de la vivienda que vamos a adquirir dependerá de si disponemos de capital inicial o no, de la capacidad de endeudamiento de cada uno, de las ventajas fiscales que conlleva la compra de una vivienda, o de si tenemos otra vivienda anterior que vamos a vender. También puede estudiarse la posibilidad de abrir una cuenta de ahorro vivienda.

Compra de una vivienda de segunda mano

Antes de formalizar la compra de una vivienda de segunda mano a un particular deberemos recabar información en distintas instituciones.

  1. Registro de la Propiedad
    En el Registro de la propiedad hay que comprobar que la vivienda está a nombre de quien la vende; que su ubicación, extensión y demás características corresponden con las que en realidad tiene; que no tiene cargas ni está alquilada, además de información sobre los gastos y los estatutos de comunidad.
  2. Administrador de la propiedad
    Con el administrador de la propiedad se comprobará si se está al día de los pagos de la comunidad.
  3. Ayuntamiento
    En el Ayuntamiento si el vendedor está al día de en el pago del Impuesto sobre bienes inmuebles.
  4. Banco
    Entidad financiera, si la finca está gravada con una hipoteca existen dos opciones: pedir a la persona que te vende la vivienda que cancele la hipoteca ante notario antes de firmar el contrato. Subrogar la hipoteca para hacerte cargo de ella.

Compra de una vivienda ya construida

Antes de suscribir cualquier compromiso de adquisición de una vivienda ya construida, te conviene comprobar algunos aspectos importantes. Para pisar sobre seguro ante posibles fraudes, sigue estos pasos:

  1. Registro Mercantil. Verifica los datos de inscripción de la promotora o constructora (domicilio social, capital social, etc.)
  2. Ayuntamiento. Constata que la licencia de construcción ha sido solicitada y concedida.
  3. Registro de la Propiedad. Comprueba que la titularidad del solar corresponde a la promotora o constructora. Comprueba, también, si hay alguna otra carga sobre el solar (hipotecas, embargos, etc.)
  4. Promotora o constructora. Solicita una copia de las pólizas del seguro que le exige la Ley de Ordenación de la Edificación en función de los diversos daños que puedan aparecer.

Compra de una vivienda sobre plano o en construcción.

Antes de que comprometas cantidad de dinero alguna con la promotora, deberás recabar cierta información:

  1. Proyecto técnico aprobado y licencia de edificación.
  2. Cédula Urbanística, con lo que evitarás sorpresas en cuanto a la posible inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes, pistas de juego, etc.) o en cuanto a su uso público.
  3. Certificado del Registro de la Propiedad que refleje la inscripción de obra nueva y la titularidad del vendedor, y la situación de cargas y gravámenes de la finca.
  4. El promotor debe garantizar, mediante una póliza de seguro o un aval bancario, las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales del dinero, vigentes hasta que se haga efectiva la devolución.

Plazos de entrega y señal

En el momento de firmar el contrato, el vendedor debe entregar al comprador el documento que acredite la garantía señalada. Si el plazo de iniciación de las obras expira antes de que las obras se empiecen, el comprador puede elegir entre dos opciones (lo mismo ocurre cuando no se cumple la fecha de entrega de la vivienda):

  1. Rescindir el contrato, con devolución de las cantidades señaladas más los intereses legales del dinero, vigentes hasta que se haga efectiva la devolución.
  2. Conceder una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato en el que se especificará el nuevo plazo.
  3. Las cantidades anticipadas por los distintos compradores deben depositarse en una cuenta bancaria separada de cualquier otro tipo de fondos. El promotor sólo puede disponer de esta cuenta para las necesidades derivadas de la construcción de la vivienda. El contrato tiene que incluir el número de cuenta del banco o caja en el que deben efectuarse los ingresos comprometidos.
  4. Tiene especial relevancia que en el contrato de compraventa aparezcan las cláusulas referidas a: Precio total, forma de financiación y garantía, Superficie, no sólo construida sino también útil, Plazo de entrega.

¿Debo escriturar?

¿Por qué escriturar?

Puede que te preguntes si merece la pena gastar tiempo y dinero en escriturar el contrato privado de compraventa y después registrar la vivienda que has adquirido.

Si tienes dudas, aquí tienes tres buenas razones para escriturar y registrar la compra de tu vivienda:

  • Si quieres pedir un préstamo hipotecario utilizando como garantía tu nueva vivienda, es necesario que esté registrada en el Registro de la Propiedad. Y para que puedas registrar tu vivienda, primero es necesario que hayas elevado a escritura pública el contrato privado de compraventa.
  • Una vez que hayas escriturado y registrado tu vivienda, tienes la plena seguridad de que la vivienda es tuya: ningún otro podrá reclamarla.
  • Tienes, además, la seguridad de que el contrato se ajusta totalmente a la ley.

¿Cómo se escritura?

La práctica habitual en la compra de una vivienda es la firma de un contrato privado de compraventa, para después elevarlo a escritura pública. Una vez que el contrato privado ha sido elevado a escritura pública, para que éste tenga efectos frente a terceras personas es necesario inscribirlo en el Registro de la Propiedad donde se ubique la vivienda. Para hacer la inscripción es necesario haber pagado los impuestos correspondientes.

Tipos de contrato

Contrato de opción de compra

Si por una circunstancia determinada no puedes comprar en el momento actual la vivienda, el contrato de opción de compra te da derecho a comprarla en una fecha determinada a un precio pactado. La opción de compra se adquiere, normalmente, adelantando una cierta cantidad del dinero sobre el precio total de la vivienda. Tener una opción de compra sobre el inmueble que quieres adquirir te permite disponer de más tiempo para contratar un préstamo o buscar una vivienda mejor.

Contrato privado de compraventa

Cuando ya has decido la compra de una vivienda nueva, sobre plano o en construcción, se suele firmar un contrato privado que será elevado a público en el momento de la entrega de la vivienda. El contrato privado que firman vendedor y comprador, aunque no esté formalizado ante notario, es totalmente válido y obliga a las partes en todos sus términos. Cuando la compra se hace a una promotora, ésta suele tener un contrato-tipo en el que aparecen unas determinadas condiciones de venta redactadas de antemano y que el adquiriente se limita a aceptar mediante su firma.

Formalización pública del contrato

El contrato privado de compraventa de una vivienda se puede convertir en documento público mediante la firma de una escritura pública ante notario. La escritura pública es condición indispensable para poder inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez que el contrato ha sido elevado a escritura pública y para que tenga efectos frente a terceras personas, es necesario que lo inscribas en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se ubique la vivienda.

Para hacer esta inscripción es necesario que hayas pagado los impuestos correspondientes.

Aspectos financieros y legales que debes conocer

Ejemplos de contratos

Una vez hechas las comprobaciones oportunas, usted está en condiciones de dar una señal como garantía de su compromiso.

La forma más usada en la compraventa de viviendas de segunda mano para comprometer a ambas partes es el contrato de Arras o señal, aunque existen otros (compraventa privado, paga y señal, opción de compra), el más recomendable es este.

La señal o arras es como un pago a cuenta que, por tanto, luego será descontado del precio a pagar. Se trata de un compromiso, aunque no definitivo, ya que tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás en un momento dado, pero al indicar que el contrato es de Arras, automáticamente se regirá por expuesto en el Código Civil para estos casos, a saber: En el caso de que sea el vendedor el que desista de la operación éste deberá devolver al comprador el doble de lo entregado, y si es el comprador el que desiste, sea por el motivo que sea, éste perderá la cantidad entregada.

Es costumbre en las compraventas entre particulares por las prisas y algunas veces por la ignorancia, redactar entre ellos en un trozo de papel esta operación, lo que posteriormente puede ocasionar problemas en caso de que no llegue a buen termino y alguna de las partes quiera reclamar su derechos, es muy importante no tomarse este compromiso a la ligera y redactar un documento de Arras donde se detalle con toda claridad las partes que intervienen en el mismo, la cantidad que se entrega, el concepto por el que se hace la entrega, el plazo de reserva, detallar la finca sobre la que se entregan las arras, y detallar claramente que la entrega se hace en concepto de arras penitenciales indicadas en el artículo 1454 del Código Civil.

Antes de estampar su firma en el contrato lea con detenimiento todas las cláusulas y, en especial, las que especifican quien se hará cargo de los gastos ó impuesto que acarree la operación, si tiene dudas, no lo piense dos veces: acuda a un profesional del derecho, y recuerde, el profesional inmobiliario está ahí para ayudarle.Nuestra recomendación para estos casos es acudir a un profesional, ya que éste podrá ayudarnos, y es mejor que tener que lamentarse.

El documento de Arras es en realidad un simple tramite para "asegurarnos" el inmueble que queremos comprar, ya que acto seguido y sin demorarlo demasiado, debemos acudir al Notario y elevar nuestro compromiso a Escritura Pública de compraventa, con el correspondiente pago total del precio pactado. Esto nos va a asegurar ya como propietarios en pleno dominio del inmueble.

De no hacerlo así puede ser peligroso, ya que no constamos inscritos en el Registro de la Propiedad como propietarios y puede traer graves consecuencias.

Gastos de compra o alquiler

Notario

En el momento de formalizar una hipoteca, ésta se realiza mediante escritura pública, efectuada por un Notario, dando fe pública de la escritura, es decir, certifica la operación y podrá ser elegido libremente por el solicitante de entre los que operen en la plaza. Los notarios tienen marcados sus honorarios, conocidos por aranceles, por Ley.
Para que tenga toda su eficacia, la escritura pública de hipoteca, deberá ser presentada e inscrita en el Registro de la Propiedad, donde esté inscrito el bien a hipotecar. Los honorarios del Registro de la Propiedad también están marcados por Ley.
Los gastos de notaría y registro afectan dos veces al préstamo hipotecario, a la formalización para la constitución de la hipoteca, y a su cancelación, puesto que la carta de pago del banco igualmente se efectúa mediante escritura pública, que tiene que ser inscrita en Registro para que desaparezca del mismo la hipoteca que pesa sobre nuestro bien. A partir de 1-1-2.001 estos gastos se ha reducido por desaparecer sólo para las cancelaciones, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Asimismo, se devengan unos gastos por la obtención de Notas simple del Registro de la Propiedad, que es la información que nos ofrece el Registro de la Propiedad sobre el estado de cargas (quién es el propietario, si existen hipotecas previas, o problemas de cualquier tipo) que tiene la vivienda que se quiere adquirir. Su costo no debería ser superior a 2000 pesetas por nota.

Registro de la Propiedad

Institución jurídica que tiene por objeto fundamental dotar de forma pública y solemne a los actos de constitución, transformación, modificación y extinción del dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles. Los honorarios del Registrador, también son conocidos como aranceles.
No existe Registro en todas las localidades y suponemos que su distribución se asemejaba a la de los Partidos Judiciales.
Con la inscripción en el Registro de la Propiedad obtenemos la plena seguridad jurídica de la transmisión, eliminándose por medio del notario los pactos nulos, abusivos y los que tienen carácter personal.
Se inscriben en el registro, las escrituras de compra y venta, particiones de herencia (implican propiedad), las hipotecas ( derecho de hipoteca), los derechos de servidumbre, usufructo, nuda propiedad, los embargos, etc.
Deberemos acudir en primer lugar al Registro de la Propiedad, para saber si la vivienda que queremos comprar tiene alguna carga o gravamen, y el documento que expiden para esta información es la Nota Simple del Registro de la Propiedad, que tiene un pequeño costo.
Las entidades financieras efectúan estos trámites por nosotros al contratar una hipoteca, ya que su cobro depende en gran medida de que la finca que hipotecan no tengan ninguna carga.

Gestoría

Los gastos de gestoría son los derivados de los trámites de la escritura, tanto de compraventa, hipoteca, cancelación, subrogación, etc., liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en caso de compraventa o el de Actos Jurídicos Documentados en caso de hipotecas y de las gestiones que se llevan a cabo en el Registro de la Propiedad.
La gestoría se encarga de la tramitación del cambio de nombre del Impuesto sobre Bienes Inmuebles cuando existe compraventa, o del Impuesto sobre Bienes de Naturaleza Rústica, si éste es el caso.

Impuestos

En las hipotecas se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, para viviendas de segunda mano. Grava las transmisiones de patrimonio que implican un intercambio de bienes. El tipo aplicable es el 6%.
También se devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, este impuesto grava las escrituras de constitución de los préstamos hipotecarios. Debe pagarse por el hecho de formalizar la escritura pública. Actualmente, el tipo de gravamen aplicable es el 0.5 % del valor de la garantía hipotecaria y lo paga el comprador a Hacienda en el momento de la adquisición.
Esta cantidad de la total responsabilidad hipotecaria está constituida por:

  • El importe del préstamo
  • Un máximo legal de intereses, que varia en función de si son fijos o variable
  • Un máximo legal de interese de demora
  • Unas prestaciones accesorias ( para atender en caso de impagado del préstamo diversos gastos, como comunidad, contribuciones, etc. )
  • Una cantidad en previsión de impagado para gastos de abogados y procuradores.

Todo sobre las hipotecas

Ya hemos encontrado una vivienda que se adapta a nuestros requerimientos. Si no disponemos de capital para hacer frente a la compra o este es insuficiente, lo usual es contratar un préstamo hipotecario. Para no perdernos, a continuación explicamos en consiste esta modalidad crediticia, los términos que hay que conocer y los tipos de hipotecas más usuales.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

  • El préstamo hipotecario es la modalidad de préstamo más usual a la hora de comprar una vivienda.
  • Se trata de un crédito concedido por una entidad financiera que se encuentra garantizado por la propia vivienda que se va a adquirir.
  • Por lo general el préstamo no cubre la totalidad del precio del inmueble, sino alrededor del 80% de su valor de tasación.
  • Cuando necesitamos más dinero del porcentaje que el banco está dispuesto a ofrecernos, se puede recurrir a avalistas de la operación, persona que interviene como garantía en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.
Qué debo conocer

  1. Importe máximo
    - Es la cuantía máxima que una entidad financiera facilita en función de distintos parámetros.
    - El primero de ellos vendría determinado por el valor de la vivienda. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente.
    - Las entidades financieras consideran que las cuotas mensuales no deben superar el 35% de los ingresos netos mensuales, a no ser que se pueda recurrir a otro tipo de garantías.
  2. Plazo del préstamo
    - Es el periodo de tiempo acordado para devolver el capital y los intereses y normalmente puede llegar hasta 30 años, pero lo habitual son entre quince y veinte, para evitar que el pago de intereses sea excesivo. Por ello es conveniente ajustar al máximo el plazo del préstamo, evitando alargarlo innecesariamente.
    - Un plazo corto implica cuotas más elevadas y un plazo mayor convierte las cargas del préstamo en más asequibles.
  3. Amortización
    - Es el pago del capital pendiente. La amortización del capital suele ser mayor a medida que avanza la vida del préstamo.
    - Cuando queremos rebajar la deuda porque disponemos de cierto capital podemos hacer una amortización extraordinaria. El dinero aportado fuera de las cuotas normales es una amortización parcial del capital. Si pagásemos toda la deuda de golpe estaríamos hablando de una amortización total anticipada.
  4. Cuota
    - Es el importe que se compromete a pagar periódicamente quien suscribe un préstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo ha concedido. Incluye el capital inicial más los intereses y no tiene que ser necesariamente mensual, también las hay trimestrales, semestrales o anuales.
  5. Carencia
    - Periodo en el que no se abona la parte de amortización de capital y sólo se pagan los intereses.
  6. Intereses
    - Es el precio por el capital que nos han prestado y que pagamos en nuestra cuota y que se calcula en base al capital pendiente y al tipo de interés.
  7. Comisiones
    - Las entidades financieras suelen cobrar algunas comisiones en sus hipotecas. Para la concesión del préstamo, la Ley regula que todos los gastos relativos al estudio del préstamo se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina ‘comisión de apertura’.
  8. TAE
    La Tasa Anual Equivalente es el coste real anual del préstamo. Para calcularlo se tiene en cuenta el tipo de interés, sus posibles revisiones y lasa comisiones que se aplican. Dato a tener en cuenta al contratar un préstamo.

    Visita las distintas entidades financieras, calcula los TAE y también es aconsejable que solicites una simulación del préstamo, cuál es la cuota que te sale a pagar.
Tipos de préstamos hipotecarios

El tipo de interés es un aspecto muy importante del préstamo ya que, unido al plazo, determina lo que se pagará a lo largo de los años. Fundamentalmente existen dos tipos de préstamos:
  • Tipo fijo. Si los tipos de interés suben, no se verá afectado; dan una cierta seguridad, pero tiene un inconveniente y es que si los tipos bajan no podremos beneficiarnos.
  • Interés Variable. Es aquel que varía en el tiempo, normalmente cada año o cada seis meses.
Cambiar de préstamo: novación y subrogación

Si creemos que podemos mejorar las condiciones de nuestro préstamo podemos recurrir a dos opciones: negociar una bajada del interés con la entidad financiera (novación), o trasladarlo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones (subrogación).
  • La novación se produce cuando se renegocian las condiciones de una hipoteca sin cambiar de entidad. Sólo se puede modificar el tipo de interés y el plazo, éste último sólo si también se modifica el tipo de interés. Esta operación está exenta de impuestos y el cálculo de los honorarios notariales y registrales se hará aplicando al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente, el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo.
  • La subrogaciónse produce cuando un nuevo acreedor ocupa el lugar del antiguo, es decir, el prestatario cambia de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco. En este caso, no se cobra comisión de apertura. La primitiva entidad, puede cobrar una comisión de cancelación. Ésta se calcula sobre el capital pendiente de amortizar, y sólo será exigible cuando estuviera estipulada en la original escritura del préstamo. En los préstamos a interés variable, la comisión máxima es del 1%. En el caso de préstamo a interés fijo, no habrá de ser mayor de 2.5 % si se cambie a variable.
  • Adquisición de vivienda ya hipotecada. También es posible que tengas que acogerte a alguna de estas dos modalidades si compras una vivienda que ya está hipotecada, bastante habitual en viviendas de segunda mano. En este caso podrás quedarte con la hipoteca que ya está constituida con la misma entidad o con otra (subrogación); o negociar nuevas condiciones con la entidad financiera (novación). En el caso de que se cambie de banco o caja se deberás pagar la comisión de cancelación al banco o caja de la que retiras la hipoteca inicial.
Documentación a aportar

Particular:
  • Fotocopia del DNI
  • Fotocopia de la última nómina
  • Fotocopia de la última declaración de la renta
  • Fotocopia de los recibos de contribución de las propiedades que se posean
Autónomo/profesional:
  • Fotocopia del DNI
  • Fotocopia de la última renta y de los pagos fraccionados
  • Fotocopia del último IVA y de los pagos fraccionados
  • Fotocopia de los pagos fraccionados del año en curso de IRPF
  • Fotocopia de los pagos fraccionados del año en curso del IVA
  • Fotocopia del impuesto sobre actividades económicas, (IAE)
  • Fotocopia de los recibos de contribución de las propiedades que se posean
Documentación adicional:
  • Fotocopia de la escritura de la vivienda que se desea adquirir
  • Contrato de compraventa si se posee
  • Recibo de contribución (IBI) si existe (si no es de nueva construcción) de la vivienda a adquirir.
  • Si tiene tasación del bien apórtela
A la hora de constituir una hipoteca:
  • La hipoteca debe hacerse siempre en escritura pública, ante notario.
  • La finca debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del futuro deudor hipotecario. En el caso de compra e hipoteca simultáneas puede inscribirse en el momento de formalizarse ambas.
  • En principio, la finca debe estar libre de cargas, esto es, sin hipotecas anteriores. La legislación permite "rehipotecar" una finca, pero las entidades financieras no suelen hacerlo ya que la garantía primera será siempre preferente respecto a la segunda.
  • Para que la hipoteca sea efectiva debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.
Seguros:
Al contratar algún tipo de préstamo, es normal que la entidad financiera nos exija la contratación de dos tipos de seguros:
  • Seguro de amortización y seguro de vida. No es obligatoria su contratación pero es conveniente contratarlo siempre que se formalice un préstamo hipotecario. Este producto está especialmente diseñado para los titulares de préstamos hipotecarios, y garantiza la amortización del préstamo en caso de fallecimiento o invalidez, absoluta y permanente del titular o titulares, normalmente no cubren la invalidez parcial. En el caso de darse una de estas dos circunstancias, la compañía de seguro pagará la cantidad adeudada a la entidad financiera, y si existe algún sobrante nos lo entregará a nosotros mismos (caso de invalidez) o a nuestros herederos (caso fallecimiento). En cuanto a tarifas hay de todo.
  • Seguro multirriesgo hogar. Según la legislación actual, es obligatoria la contratación de un Seguro contra Incendios sobre la vivienda objeto del préstamo. Por ello, en el momento de obtener su préstamo hipotecario, se le facilita su Seguro de Incendios a la medida. Así se encontrará cubierto en los supuestos de: incendio, rayo, explosión, descombro medidas adoptadas por la autoridad riesgos extraordinarios y catastróficos consorciables, etc.

Legislación inmobiliaria

3.5. Legislación Inmobiliaria

Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes
RD-Ley 4/2000, de Medidas urgentes de liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones
Ley de Arrendamientos Urbanos
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal
Real Decreto-Ley sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación
Reglamento regulador de infraestructuras comunes de telecomunicación en el interior de los edificios
Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario

Ayudas oficiales para comprar una casa

Viviendas protegidas

Dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se va adquirir, la vivienda protegida implica más facilidad, con ventajas económicas y fiscales, para facilitar su acceso a los ciudadanos. También implica una serie de limitaciones: para acceder a ella se deben cumplir una serie de requisitos económicos, la vivienda tiene unas características determinadas –normalmente no puede exceder de cierta extensión-, el comprador deberá destinarla a vivienda habitual y está sometida a un precio máximo de venta. Este tipo de viviendas pueden estar construidas por promotoras privadas, que compran el terreno a un precio más barato y pueden acceder a ayudas económicas para la construcción, o directamente por la administración.

Otros Requisitos

Si quieres ser adquirir una VPO...

  • No puedes ser propietario de otra vivienda protegida.
  • No puedes ser propietario de un vivienda libre en el mismo municipio donde vas a solicitar la protegida.
  • Debe aparecer como tu residencia habitual.
Tipos de viviendas protegidas

Hay tres tipos y se diferencian básicamente en el nivel de ingresos máximo para poder solicitarlas.
  • Viviendas de protección oficial (VPO) en régimen general. Tienen el m2 más caro que las de régimen especial. Los ingresos familiares ponderados deben ser inferiores a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. Si los ingresos cumplen este requisito, se aplica un coeficiente reductor de entre un 3% y un 17% en función del número de miembros familiares.
  • Viviendas de protección oficial (VPO) en régimen especial. Los ingresos familiares ponderados deben ser inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.
  • Viviendas de protección pública (VPP). Son construidas por la administración y se destinan principalmente a familias en situación de necesidad. Los ingresos anuales máximos de una familia que quiera obtener una VVP tienen que ser inferiores al 1,5 del salario mínimo interprofesional. Ante una promoción de viviendas de este tipo, la mitad de los inmuebles se entrega a las familias con extrema necesidad y la otra mitad se sortea entre los demás solicitantes que cumplen los requisitos exigidos.

Ayudas para comprar viviendas protegidas

  • Préstamos cualificados. Son las hipotecas que se destinan a la adquisición de VPO. Puedes solicitarlos si tus ingresos familiares ponderados no superan 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. Estos préstamos permiten financiar hasta el 80% del precio máximo legal de la VPP, carecen de comisiones de apertura y de cancelación y se contratan en un plazo de 20 años. El tipo de interés efectivo anual vigente está tutelado por el Ministerio de Fomento y no varía durante la vida del crédito –salvo que lo modifique Fomento.
  • Ayuda a la entrada. Es un porcentaje del precio del inmueble. Las ayudas varían en función de los ingresos.
  • Subsidiación del préstamo hipotecario, es decir un porcentaje de la cuota mensual del préstamo. Las ayudas varían también en función de los ingresos.

Ya tengo mi casa

Para habitar tu hogar...

Vivienda nueva

  • En el que caso de que hayas adquirido una vivienda de nueva construcción, para que sea habitable tendrás que dar de alta los servicios necesarios: agua, gas, electricidad, teléfono...
  • Además necesitarás la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad, que la proporcionará el promotor, directamente o a través del intermediario con el que hayas contado para realizar la compra. Son documentos administrativos que acreditan, respectivamente, que la vivienda reúne los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación.
  • Si descubres defectos en la vivienda puede dirigirte al vendedor, que asumió la obligación de entregarla en las condiciones de habitabilidad debidas, y al promotor, el constructor, el arquitecto y el aparejador, que no cumplieron adecuadamente sus obligaciones.
Vivienda de segunda mano
  • También tendrás que darte de alta en los servicios necesarios: agua, gas, electricidad, teléfono o cambiar la titularidad si ya estaban contratados.
  • Si has decidido hacer reformas debes solicitar en el ayuntamiento el permiso de licencia de obra correspondiente.
  • Cuando vayas a adquirir una vivienda de segunda mano es muy importante que hagas una revisión de las partes más visibles, ya que después es difícil reclamar ante posibles defectos. Y si es necesario consulta con un profesional acerca del estado de las instalaciones y de la estructura de la vivienda.

La mudanza

No es tarea sencilla, la mudanza es una de las tareas más engorrosas a la que hacer frete cuando tenemos que habitar una nueva vivienda. Lo fundamental: planificarla con suficiente antelación.

Hazlo con tiempo

Trasladar todos tus enseres personales, muebles, electrodomésticos es una tarea difícil que requiere su tiempo y lo más habitual es encargar el trabajo a una empresa especializada. Si no quieres agobios de ultima, planifícala al menos con dos meses de antelación. Contacta con distintas empresas, solicita presupuestos y asegúrate de que pueden llevarla a cabo el día escogido. No está de más que preguntes a vecinos, amigos y familiares para que te ayuden a tomar una decisión.
La mudanza es un momento ideal para hacer una limpieza a gran escala y desprendernos de todas aquellas cosas que hemos ido acumulando y que ya no nos sirven.

Algunos consejos

  • Haz un inventario detallado de todo lo que vas a trasladar y pide que el personal de la empresa lo firme.
  • Llena las cajas, así evitarás que los enseres se muevan en el interior. Coloca etiquetas el contenido de cada caja y la habitación a la que va destinada. Protege la vajilla y la cristalería envolviendo las piezas con papel de periódico.
  • Tratar de no desconectar los teléfonos hasta como mínimo un día después de realizar la mudanza.
  • No confíe los documentos personales a la empresa de mudanza. DNI, pasaporte, tarjetas de crédito, documentos legales, así como artículos de valor debe llevarlos uno mismo.
  • Las maletas, bolsas de ropa y todas las otras cosas de llevar en la mano deben ponerse en un lugar seguro como un armario empotrado con la puerta marcada "No Transportar".
  • Vaciar, descongelar y limpiar el refrigerador y congelador como mínimo 48 horas antes de su embalaje. Dejar las puertas abiertas para que las unidades se sequen completamente.
  • Las camas deben dejarse ensambladas pero sin ninguna ropa de cama.
  • Si conserva las cajas de los aparatos eléctricos y/o ordenadores, pueden reutilizarse en el embalaje.
Y una vez en tu nuevo hogar...

Realizada la mudanza, comprueba el estado de los objetos trasladados, que está todo y en perfecto estado. Si no es así, reclama, recuerda que tienes de plazo 24 horas.
Si no hay acuerdo por vía amistosa puedes acudir a la Junta Arbitral de Transportes antes de que transcurra 1 año.

Decorar la casa

Tanto si se trata de una casa grande, como de un apartamento, en el campo o en la ciudad, un hogar es algo más que seguir un estilo. Hay que utilizar el sentido común y conjugar la estética con la comodidad y el confort, sin renunciar a lo que es práctico y útil.

El espacio
Es uno de los principios básicos a tener en cuenta cuando proyectamos la decoración de un nuevo hogar. El espacio, hoy día, y sobre todo en la ciudad, es algo caro y precioso, por lo que debemos aprovecharlo al máximo. La percepción del espacio siempre puede manipularse: los colores claros dan sensación de amplitud, los estampados grandes empequeñecen las habitaciones, y las rayas verticales pueden ser una solución para techos bajos. Asimismo, el espacio de que dispongamos determinará la elección de los muebles y si éste es pequeño habrá que recurrir a piezas multi-funcionales, y puertas correderas o biombos plegables para separar espacios.

La luz
La claridad, la oscuridad o las sombras pueden modificar un espacio y afectar a nuestras sensaciones. Ni que decir tiene que la luz natural es un bien en cualquier inmueble, y cuando se carece de ella se ha de tratar de no oscurecer más aún el ambiente con la pintura, muebles o tapizados. Pero también es cierto que precisamos la oscuridad y que la sombra también es esencial para el confort, por lo que habrá que protegerse de una excesiva luminosidad con cortinas y persianas adecuadas.
Una buena planificación de la luz combina una iluminación de fondo suave con fuentes dirigidas a puntos de trabajo concretos como leer, trabajar, cocinar...

El color
Combinar los colores no es tarea sencilla; además los científicos aseguran que el color afecta al estado de ánimo y a las emociones. Para evitar sorpresas es conveniente probar el color en una pared, colocar piezas de tela de gran tamaño en las ventanas o sobre los muebles y comprobar así el efecto que producen. Observa también su aspecto en las diferentes horas del día, en días soleados y nublados, y fíjate en los cambios que se producen.

El ambiente
Una vez hechas estas consideraciones, decídete por un estilo decorativo en función de ellas y de tus preferencias personales: más clásico o vanguardista, minimalista, oriental...

Seguridad en el hogar

Caídas, quemaduras, intoxicaciones, picaduras o ahogamientos son sólo algunos de los accidentes más frecuentes que se pueden producir en el hogar, siendo los niños y ancianos las principales víctimas.
Los accidentes caseros se encuentran entre las primeras causas de atención sanitaria en países de todo el mundo. Conocer estos riesgos es fundamental para poder adelantarse a ellos y, en caso de producirse, actuar de la forma más adecuada.

Con los pies en el suelo

Las caídas constituyen el accidente doméstico por excelencia, aunque también el que reviste menor gravedad. Para evitarlas conviene seguir una serie de consejos básicos:

  1. No andar por suelos húmedos o grasientos.
  2. Cubrir con alfombras la salida de la ducha.
  3. En caso de tener niños en la casa, cubrir ventanas, balcones y escaleras con rejas de altura elevada.
  4. Prohibirles el acceso a lugares peligrosos de la casa, como la cocina y el baño, en los que pueden encontrarse con utensilios de riesgo, o en los que el acceso al agua caliente es fácil.
  5. Entre los accesorios infantiles, el uso de tacatás está desaconsejado por los pediatras, ya que, en su opinión, además de no ayudar al niño a andar, pueden provocarle caídas o golpes. En este sentido existen gobiernos como el de Canadá, que han llegado a prohibir la venta, promoción, importación y reventa de tacatás, amparándose en la ley de productos peligrosos.
Objetos peligrosos

El hogar está lleno de instrumentos y espacios susceptibles de provocar heridas de todo tipo. Por ello, se recomienda mantener bien guardados y fuera del alcance de los niños, los objetos de punta aguda o con filo, como cuchillos, tijeras, alfileres, agujas, cristales rotos o cuchillas de afeitar. No conviene fiarse nunca de este tipo de objetos cuando se trata de niños, que deben estar bajo permanente vigilancia en caso de que utilicen tijeras o instrumentos punzantes para sus trabajos manuales.

También hay que tener cuidado con los bordes de los muebles y chimeneas, debiendo acolcharlos para evitar golpes. Los cajones deben llevar topes incorporados para evitar que se le puedan caer a los niños encima, algo que también debe hacerse con las puertas, a fin de que no se pillen las manos o los pies.

Ojo con el fuego y el sol

Las quemaduras suelen ser más frecuentes entre las mujeres que atienden el hogar, aunque los niños también corren el riesgo de sufrirlas si no se toman ciertas precauciones:
  1. Utiliza agarraderas o manoplas para manipular los utensilios calientes.
  2. Tapa las cacerolas y sartenes para evitar salpicaduras.
  3. Nunca toques la plancha para comprobar si está caliente.
  4. Comprueba la temperatura del agua antes de introducir al bebé en la bañera, y la temperatura de los biberones.
  5. Sobre todo no permitas que los niños entren en la cocina mientras está el fuego encendido o avisa cuando traslades líquidos muy calientes de la cocina al comedor, para que nadie se interponga en el camino. Impide siempre el acceso de los niños a los mandos de la cocina y coloca dispositivos que eviten la apertura del horno. Tampoco se debe permitir el acceso de los niños a los mandos del microondas o a los grifos, ni purgar los radiadores delante de ellos. Éstas son sólo algunas de las precauciones que te ahorrarán una inesperada visita a urgencias y varias semanas de cura.
  6. Con respecto al sol, conviene proteger a toda la familia con un filtro de protección solar adecuado (superior a 15), a fin de evitar quemaduras y de que no se agote nuestro capital solar. Sobre todo hay que proteger la piel de los niños y especialmente la del bebé, ya que es muy delicada.
Picaduras peligrosas y productos tóxicos

Otro apartado no menos importante al hablar de accidentes caseros es el relacionado con las picaduras de insectos y las intoxicaciones.
  1. En el caso de las picaduras, deben tener especial precaución las personas alérgicas, aunque por lo general, es recomendable hacer uso de insecticidas en todo el hogar y aplicar protectores en la piel cuando nos hallemos en ambientes cercanos al campo o con animales, sobre todo en esta época del año. Por otra parte, debemos mantener alejados de los insecticidas los productos alimenticios y observar siempre la fecha de caducidad antes de consumirlos.
  2. Para evitar intoxicaciones es recomendable mantener bien guardados los productos tóxicos y no quitar las etiquetas o rótulos, a fin de que podamos reconocerlos en caso de alguna ingestión accidental. También hay que tener especial cuidado con los sprays utilizados en los hogares (limpia hornos, quita grasas…), ya que la mayoría son inflamables. Igualmente debemos hacer con los medicamentos, que deberemos tener fuera del alcance de los niños y alejados de la humedad y las altas temperaturas (por ejemplo, nunca debemos guardar los medicamentos en un cuarto de baño). En lo que respecta a su consumo, la automedicación responsable consiste en acudir al farmacéutico ante cualquier duda que se tenga relacionada con el consumo de medicamentos que no precisen de receta médica. Y por supuesto, no hay que sobrepasar nunca la dosis recomendada por el médico o farmacéutico ni tomarlos sin antes leer el prospecto.
Alta tensión

Los accidentes por electricidad también se incluyen en el catálogo de los más frecuentes, especialmente entre los niños. Para evitarlos, es necesario mantener perfectamente conservada y revisada toda la instalación, además de proteger correctamente todos los enchufes con protectores, a fin de que los niños no puedan introducir ningún objeto en su interior, lo que podría provocar una descarga eléctrica. Además, hay que interrumpir la corriente general mientras se realiza alguna reparación, así como evitar conectar aparatos estando mojados o encenderlos con los pies descalzos. Controla que no haya cables ni enchufes o conectores al descubierto.

Alta tensión

Los accidentes domésticos pueden producirse en momentos tan insospechados como el almuerzo:
  1. Comer demasiado deprisa o no masticar un alimento lo suficiente antes de tragarlo puede ser causa de atragantamiento y asfixia.
  2. Entre los niños, es muy frecuente la introducción en la boca de todo lo que encuentran por la casa. De ahí la importancia de mantener fuera de su alcance objetos pequeños y rígidos que puedan meterse en la boca.
  3. Además, es importante no comprarle juguetes no homologados y que sean desmontables en pequeñas piezas.
  4. Respecto a las almohadas, no conviene que el niño menor de dos años duerma con ella, a fin de evitar posibles casos de asfixia. En el mercado existen almohadas especiales destinadas a evitar este riesgo.
  5. También conviene quitar del alcance de los niños las bolsas de plástico y evitar acostarlos en la cuna con lazos, cintas o pañuelos en el cuello. Los barrotes de la cuna deben tener una distancia mínima que no permita al niño introducir la cabeza entre ellos.
  6. Y sobre todo, es necesaria una vigilancia muy atenta cuando se bañen en piscinas u otros espacios similares, incluso aunque los niños sepan nadar.

Vivir de alquiler

Vivir de alquiler

Hasta el momento, en nuestro país no existen demasiadas ventajas fiscales aplicables al régimen de alquiler, por lo que la opción generalizada es la compra. Aún así no todos pueden permitirse adquirir un inmueble, no gozan de la estabilidad necesaria o se encuentran de paso en un determinado lugar. A la hora de elegir una vivienda de alquiler, además de las consideraciones generales en cuanto a situación, extensión o calidades, se ha de tener presente cuáles son los derechos y obligaciones del inquilino.

Duración del contrato

  • Si no se ha establecido otra cosa en el contrato, el inquilino podrá disfrutar del alquiler de la vivienda durante un periodo máximo de cinco años.
  • Ahora bien, mientras que el arrendador no podrá rescindir el contrato durante este período – salvo que indemnice al inquilino-, el arrendatario puede hacerlo al final de cada año, aunque debe comunicarlo con al menos un mes de antelación.
Fianza

Cuando se firme el contrato, el inquilino está obligado a dar una fianza en metálico cuyo importe corresponde al de un mes de alquiler.

Reparaciones y obras
  • El inquilino no tiene responsabilidad sobre los desperfectos y daños del inmueble por lo que las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al propietario, mientras que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda correrán a cargo del inquilino.
  • Si es necesario la realización de obras que no puedan aplazarse, el arrendatario tendrá que soportarlas. A pesar de ello tendrá derecho a rescindir el contrato, pedir una indemnización o una reducción de la renta si esto le ocasiona gastos. Si debido a las obras la vivienda no se pueda habitar, se puede suspender el contrato durante ese periodo y no pagar el alquiler.
  • Si es el inquilino el que desea realizar obras que modifiquen la estructura de la vivienda, deberá obtener el consentimiento expreso del arrendador.
Subida de precio

  • El precio de la vivienda se acuerda libremente entre las dos partes. El propietario tiene libertad total para fijar el precio de su casa y el arrendatario para aceptarlo o no.
  • El pago de la renta se realiza de forma mensual en los siete primeros días de cada mes.
  • En cuanto a subidas en el precio acordado, si no se especifica otra cosa, sólo se aplicará el índice de precios anual (IPC) durante el tiempo de duración del contrato.
Subarriendo

El inquilino sólo podrá ceder o subarrendar la vivienda de forma parcial y previo consentimiento de arrendatario. En cualquier caso éste finalizará cuando lo haga el contrato inicial del inquilino que subarrendó.

Suministros

El inquilino está obligado por la Ley de Arrendamientos Urbanos al pago de los suministros (luz, teléfono, etc.).