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Quiero vender o alquilar

¿Dudas entre vender o alquilar?

¿Aún no has decidido qué hacer con tu casa? Si dudas entre ponerla en venta o alquilarla, no te preocupes, a continuación te ofrecemos las ventajas e inconvenientes de cada modalidad para que tu elección sea la más acertada.

Ventajas de alquilar

  • El inmueble sigue siendo de tu propiedad por lo que mantienes tu patrimonio.
  • Las gestiones para su mantenimiento, no son complicadas.
  • Como la casa está ocupada, evitas que se deteriore.
  • La puedes utilizar como garantía para un posible préstamo bancario.
  • Una vivienda es un bien que se revaloriza.
  • Con el dinero que obtienes de su alquiler, puedes pagar la hipoteca –si la tienes, y otros gastos del inmueble.
  • Siempre te queda la posibilidad de venderla si lo necesitas.

Ventajas de vender
  • Probablemente conseguirás plusvalías importantes.
  • Quedas exento de toda responsabilidad sobre el inmueble.
  • Cuentas con dinero para reinvertir en otra casa.

Inconvenientes de alquilar
  • Hay que invertir para acondicionar la casa (obras de mejora, electrodomésticos, etc.)
  • El contrato mínimo de alquiler es de cinco años.
  • No podrás echar a los inquilinos antes de terminar el contrato.
  • Tienes responsabilidad sobre los daños del inmueble y sobre los que produzca tu casa.
  • Debes mantener relaciones con los inquilinos y con los vecinos de la comunidad.
  • Los gastos de la comunidad y las derramas los pagas tú.
  • Tienes que estar pendiente de que los inquilinos te cuiden la casa y cumplan las normas de la comunidad.
  • La subida del alquiler (acorde con el IPC) nunca es igual al aumento del precio de mercado.
  • Las cuotas del alquiler que recibes es una renta por la que tienes que pagar impuestos.
  • Conviene contar con los gastos de un seguro.

Inconvenientes de vender
  • Es un proceso complicado que requiere muchas gestiones.
  • Si tienes una hipoteca, tienes que pagar los gastos de cancelación.
  • El incremento de patrimonio (generado por la venta) si no lo reinviertes tendrás que pagarle a hacienda una parte importante.
  • Deberás hacerte cargo de la plusvalía, que es la diferencia del valor que ha adquirido el terreno de tu casa desde que lo compraste.

¿Qué valor tiene mi casa?

Cuando decidas poner en venta tu casa, el precio es un elemento importante a tener en cuenta. Estos son algunos referentes para que puedas tasar tu inmueble.

  • El valor catastral. Para que el ayuntamiento te cobre anualmente el impuesto sobre bienes inmuebles (ibi), ha tenido que calcular previamente el valor catastral de tu vivienda. Para ello se ha basado en los metros, la ubicación y la planta. Aunque éste es inferior al precio de mercado, te puede servir de referencia.
  • La tasación del banco si solicitaste una hipoteca. Aunque es más alto que el valor catastral, también es un precio inferior al de mercado, ya que los bancos suelen tasar a la baja.
  • Puedes recurrir a las agencias inmobiliarias. Después de darte un precio, puedes trabajar con ellas en exclusividad o no. Tienes que saber que si decides trabajar con ellas, el precio lo van a incrementar de un 3% a un 5%.
  • También puedes orientarte a través de una vivienda de tu zona y con características similares, que se haya vendido recientemente. El precio te dará una orientación real de cómo está el mercado.

Los papeles en regla

Para que no haya duda y puedas demostrar que eres el propietario de la casa, es necesario que tengas:

  • La escritura de compra-venta de la casa
  • Los datos del registro de la propiedad
  • Un plano de la vivienda y de la ubicación de la misma
  • La descripción del inmueble indicando su superficie útil, y la descripción general del edificio donde se ubica, de las zonas comunes y de otros servicios

¿Cómo tratar a cada tipo de comprador?

Si has decidido poner en venta tu casa, posiblemente te encuentres con varios tipos de compradores que se interesan por ella.

  • Existen los que no van a comprar nunca. La tranquilidad, les caracteriza. Pierden todo el tiempo del que disponen en ver casas y los comentarios que hacen son triviales e insignificantes. Lo mejor es que te los quites de encima.
  • Están los compradores inseguros que son los que hacen varias visitas acompañados de diversas personas para conocer su opinión acerca de la casa, ya que tienen poca confianza en su capacidad de decisión. Estos son los verdaderamente interesados y por tanto deberás hablarle con seguridad.
  • También están los excesivamente decididos. Utilizan la táctica de descalificar tu casa comparándola con otras. Te hacen muchas preguntas sobre la infraestructura del edificio, como si fueras un promotor. Llevan las riendas de la negociación ofreciéndote importes, plazos y condiciones que no tienen nada que ver con lo que tú tenías planeado. No te dejes llevar por sus comentarios y no cedas ante lo que te pidan.

Prepárate para la venta

Lo primero que tienes que hacer, una vez que el comprador y tú hayáis llegado a un acuerdo, es firmar un contrato de compraventa donde aparezca de forma clara:

  • Los nombres completos de ambas partes.
  • La descripción exacta del inmueble que se vende: situación, medidas de la vivienda, etc.
  • El estado de las cargas, en el caso de que las tuviera.
  • El precio de la casa tanto en cifras (números) como en letras. Especificar también la cuantía que se entrega como señal en ese momento y que se descontará del total pactado.
  • La fecha en la que se realizará la escritura pública ante notario.
  • La manera de pago hasta completar el precio total.
  • La fecha en la que entregarás las llaves (nunca antes de recibir la totalidad del dinero).
La forma más usada en la compraventa de viviendas de segunda mano para comprometer a ambas partes es el contrato de arras o señal, que es como un pago a cuenta que, por tanto, luego será descontado del precio a pagar. Se trata de un compromiso, aunque no definitivo, ya que tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás en un momento dado, pero al indicar que el contrato es de arras, automáticamente se regirá por expuesto en el Código Civil. En el caso de incumplirlo el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de lo entregado, y si es el comprador el que desiste, sea por el motivo que sea, éste perderá la cantidad entregada.

Una vez que existe este contrato de arras, y sin demorarnos mucho, debemos acudir al notario y elevar el compromiso a escritura pública de compraventa, con el correspondiente pago total del precio pactado. Cuando vayas a escriturar ante notario asegúrate que cumples con los siguientes requisitos formales
  • DNI.
  • Título acreditativo de la propiedad.
  • El contrato de acuerdo de venta que se haya establecido entre el comprador y tú, y donde aparece la señal que has recibido
  • La última escritura de transmisión de la finca.
  • Documento que acredite que estás al corriente de los pagos mensuales de la comunidad.
  • El último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (i.b.i).
La escritura pública es el documento que da carácter oficial al contrato y acuerdos alcanzados entre las dos partes y que está firmado por un notario que da fe pública del documento. En la escritura quedará reflejado
  • DNI.
  • Descripción de la vivienda.
  • Precio total.
  • Forma de pago.
  • Cargas que afectan a la vivienda.
  • Fecha de entrega del inmueble
  • Cláusulas penales que penalizan tanto al comprador como a vendedor en caso de algún incumplimiento.

Legislación vivienda y urbanismo

Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes
RD-Ley 4/2000, de Medidas urgentes de liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones
Ley de Arrendamientos Urbanos
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal
Real Decreto-Ley sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación
Reglamento regulador de infraestructuras comunes de telecomunicación en el interior de los edificios
Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario